体育公园写字楼 酒店转型别把自己弄丢了

　　2014年，东莞酒店业遭遇“寒冬”。彼时的东莞酒店业，走到了发展中的十字路口。“寒冬”来临时，有的陷入迷茫原地踏步，有的人选择了后退。在经营压力之下，东莞酒店业谋求转型之声不绝于耳。

　　可以看到的是，东莞不少酒店不再止步于十字路口，而是选定方向往前迈出了自己的路子。上周五，本报《珠三角新闻》曾报道过东莞四星级梵尔赛酒店变身养老院，成效如何恐怕要等到正式开业后方能知晓。那么，东莞其他星级酒店转型之路又如何呢?三星级西湖大酒店整体打造成体育公园;五星级会展国际大酒店(以下简称会展酒店)将自身部分场所变更为写字楼出租……

　　他们的“变身”，前路尚不可预测，但可以看到的是，他们在尝试，期望打一场漂亮的“翻身仗”。

　　接地气：西湖大酒店转型体育公园

　　谋求改变：朱芳雨结婚的酒店 一度破败荒芜

　　自2015年上半年起，改造成体育公园的西湖大酒店突然“火”了起来。每到晚上灯火通明，前来运动的市民络绎不绝，车辆几乎挤满了所有空地。而在此之前，西湖酒店已经沉寂多年，人迹罕至，杂草丛生，犹如荒郊。

　　西湖大酒店位于东莞植物园附近，正门对面便是广东科技学院，与西平水库相连，占地300多亩，修建于上世纪90年代，是其时东莞首批、也是东莞为数不多的三星级酒店之一。

　　酒店曾有过辉煌的历史，作为市政府的接待酒店，接待过众多赫赫有名的领导人;杜锋、朱芳雨等篮球明星结婚在此，新娘子也选择在这里出门……

　　然而，随着东莞五星级酒店如雨后春笋般冒了出来，西湖酒店这一类传统型酒店逐渐被边缘化，经营越来越难，直至2014年，东莞酒店业整体大萧条，西湖酒店也随之迈入了谷底。

　　“蛇虫鼠蚁到处爬，荒废的荷塘臭气熏天，没有人愿意来。”西湖大酒店副总经理余红如是形容酒店破败时的情景，“当时这里可算是一处糟糕的闲置资产。”

　　转型，是当时摆在西湖酒店管理层面前的一大难题。

　　西湖酒店的管理层总结了自身的优势和短板。余红说，西湖酒店面积大，停车方便。绿化覆盖率高，旁边就有一个水库，环境好。距离市区仅几公里路程，地理位置好。“我们的缺点也很明显，当时设施普遍都很老旧，卫生没搞好，人气不旺。”

　　“结合了自身的优点和缺点，还有时下市民热衷的休闲运动，我们决定将酒店闲置资产盘活，将酒店整体改造成为休闲运动类的体育公园。”余红表示，2014年上半年，酒店对客房、餐厅进行了重新装修，同时对酒店内环境进行了整治。同年下半年，体育公园开始改造建设。2015年年初，体育公园正式挂牌经营。

　　高大上：会展酒店转型商务写字楼

　　变身甲级写字楼 租客看重其溢价效应

　　2014年年中，如果你走进东莞会展国际大酒店大堂，或许会发现里面所挂出来的巨幅广告牌：“会展酒店3F、4F甲级写字楼隆重招商。”消息一出，众多市民哗然。

　　会展酒店位于东莞市新城市商务中心区会展北路，紧邻东莞城区主干道东莞大道，与东莞市国际会展中心毗邻而居，面向东莞市行政中心，是一家豪华的大型五星级酒店。

　　写字楼招商，并不是会展酒店整体转变成为写字楼，只是将其中曾经作为KTV的39间包房进行拆除并对外进行招租，其中3楼招租部分1000平方米，4楼900平方米，当时的租金定为每平方米100元。

　　对于每平方米100元的租金定价，众多业内人士认为，目前城区成熟写字楼项目众多，但都没达到100元/平方米的租金，因而对会展酒店出租写字楼的前景持怀疑态度。

　　昨日，来到会展酒店发现，酒店的写字楼已经全部出租，目前有法制盛邦(东莞)律师事务所、广东展鹏律师事务所、东莞市梅州商会等多家机构和团体入驻。

　　法制盛邦律师事务所是其中最早入驻的一家，于2014年6月正式搬入，该律所合伙人李红辉表示，在当时选择会展酒店时，曾有其他合伙人因为价格高等原因不同意，但最终他们仍定在了这里，“除了可以提高律所的声誉，我们更看重的是会展酒店的溢价效应。”

　　东莞市梅州商会是今年入驻的，据该商会办公室主任陈红燕介绍，他们租的面积是600多平方米，每月租金4万多元，“这里交通方便，环境也好，酒店的标识度高。”陈红燕表示，但他们更看重的是会展酒店的知名度，“我们希望和会展酒店相互依存，也是相互依托，将商会发展得更好。”

　　可糅合标准服务+个性服务

　　对于资金不足、仍徘徊在转型的十字路口的酒店，侯俊娜建议，这类酒店可以糅合“标准服务+个性化服务”的方式进行转型之路。她说，每个酒店都有一个平均的入住率，入住率很难达到百分之百，“假如一个酒店的平均入住率有七成，这说明其中有三成的房间是闲置的，这时候可以考虑将其中的一成或两成的房间，改造成主题式房间，提供个性化服务，以满足不同群体的需求。”

　　近两年，姜丽玲曾参与过东莞多家谋求转型酒店的设计，在她的接触中，现在有些酒店改成了中医理疗、养生、健康文化、修禅培训类型酒店，“这类的转型投入不会太大，也可以成为一个方向。”

　　姜丽玲建议，要转型必须先做好转型前的策划，锁定目标群体，计算好价位，投入的成本能够在多长时间内才能收回来，酒店自身能否承受这样的收益期限。

　　转型成本：拆除费用花了过百万 营收同比增长近半

　　如今，西湖酒店已经整体转型成为体育公园。

　　走进西湖酒店大门，最先看到的是右侧的各式小酒吧及6片足球场。而这里，曾经是一片荒废多年的空地，前身是一个儿童游乐场。

　　大门正前方的一幢建筑是曾经的西湖酒店会所，在此之前曾出租给他人经营水疗、桑拿等业务，现已重新装修成为运动场馆，一楼是一个25米标准池的恒温室内泳池，曾经，这里是会所的水疗馆。二楼有27个羽毛球场，近10张标准乒乓球桌，这里则是曾经经营桑拿业务的场地。

　　在西湖酒店餐厅及住房楼的后方，则是3片网球场及2片篮球场，“本来是5片网球场，为了综合更多运动项目，我们将其中2片改造成了篮球场。”

　　此外，在靠近水库边及足球场附近，均建起了各类商铺，对外招租，如今摊位也几乎招满。

　　“在所有的改造里，会所的改造是最难的也是最耗费资金的。”余红表示，会所的建筑面积达到近6000平方米，本身的桑拿设施、设备都是封闭式的，拆除起来难度非常大，需要动用钩机进入建筑内部拆卸，“光拆除的费用就达到百万元。”

　　“酒店改造成体育公园之后，有一个最明显的改变是，这里人气明显旺了不少。”余红指着停车场上停满的车辆感慨道，“这样的场景已经很多年没有出现过了。”

　　改造后的酒店，不仅带旺了人流，也带动了酒店客房及餐饮经营的明显增长。据透露，2015年，该酒店的客房及餐饮的经营额较2014年增长了近50%。

　　专家建议

　　不要摒弃自身优势进行颠覆性转型

　　对于上述星级酒店的转型类别，多名酒店行业专家表示，目前难以预测这些酒店的转型是否为成功案例，但在时下的经济环境下，转型是必须的，细分市场、针对不同人群、市场需求进行酒店转型，也是必然的方向。

　　广东创新科技职业学院酒店管理教研室副主任侯俊娜认为，酒店的转型，需要先对市场需求进行分析并结合自身的优势、自身的资金进行转型，不能盲目跟风，“不能完全摒弃自身所拥有的优势及本身的酒店内容进行颠覆式的转型。”

　　“酒店的转型，需要找准自己的目标群体，并随之打造酒店自身特定的个性、突出的文化。”侯俊娜表示，如西湖大酒店，所针对的是如今喜欢运动的中青年群体;会展大酒店，所针对的是高端商务公司，“这些酒店转型的未来尚不可知，但可以肯定的是，他们均瞄准了一个固定的方向及固定的群体。”

　　职业酒店经理人、东莞多家酒店的顾问姜丽玲也表示，如今很多酒店很盲目，看到别人翻新，自己也翻新，看到别人做什么，自己也做什么，但并没有真正做好转型前的策划和市场调研，“要知道，现在的人住酒店，并不只是单纯找个地方住，而是有更大的心理需求、服务需求，自己的酒店必须有一个明确的定位，而不是盲目跟风。”

　　姜丽玲说，别人的尝试、他人的成功并不一定能够复制，“比如西湖大酒店，他们能够改成体育公园，主要是因为他们地理位置优越，面积大，配套设施完善，单纯这几点，就不是其他酒店能够效仿的。”